春节前，笔者所在机构接受一房地产开发公司委托对位于某地的一宗约100亩商住用地进行抵押评估。经实地初步查勘，宗地好像尚未开发建设，但发现宗地临路西北侧一角建有2栋15层高商住楼，据领勘人指认该房屋并不在委估宗地红线范围内。实地勘察回公司后，经将宗地红线图与卫星地图进行比照，发现宗地侧商住楼实际建设位于委估宗地红线范围内，在向当地住建部门房屋备案系统进行查询时，也发现该楼已办理预售许可，且除首层临街商铺外，其余楼层住宅用房均已销售完毕，销售建筑面积在20000平方米左右。

随后小7将这一情况向拟贷款金融机构反映，并建议应将已预售或销售部分用房所占用土地部分扣除，界定未开发部分用地红线及相应开发建设指标，评估业务也因此暂停。近日，向银行了金融机构了解项业务进展情况，却被告知已委托其他评估机构承接了该项评估业务且已出具了预估报告。并特别说明别的机构并没有那么麻烦？！获此情况后，也是五味杂陈，zui后还挨了老板一顿板子。在现行评估激烈市场竞争下，确实是要钱的比要命的多多了。此为题外话，对于此业务，小7也对一些法定优先权相关规定进行了查阅，现将近期相关查阅资料整理如下，与评估师资讯（公众号：imcpvcom）朋友分享。

目前，以抵押为估价目的的房地产抵押估价报告约占到所有房地产估价报告总量的一半以上，甚至有些机构占到80%还要多，房地产抵押估价业务仍然是房地产估价机构的主要业务来源，没有之一。

我们知道，抵押贷款具有优先受偿权。但为了维护某些特定权利人的利益，法律法规还特别规定了一些权利的行使优先于抵押权。房地产抵押估价报告与其他估价目的报告的不同在于抵押价值需考虑抵押物实现抵押权时优先于抵押权的权利及金额。

《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

因此，估价师应对哪些优先于抵押权要清楚，并在评估时认真核实。但从实践来看，相当一部分估价机构专注于单纯的业务拓展，大打价格战，以价以量以快取胜，往往忽视专业能力的提升和对估价报告质量的追求，对法定优先受偿款缺乏或没有进行尽职调查，最终银行行界对报告认可度下降，房地产估价的公正性、客观性受损，影响到整个估价行业的健康发展。

一、优先于抵押权的法定优先受偿权利

1.发包人拖欠承包人的建筑工程价款

根据《合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

根据《人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

该《批复》同时还规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

根据以上相关规定，当工程承包人、商品房项目预售的购房人和抵押权人就建筑工程的受偿权发生利益冲突时，权利顺序应为：

(1)预付购买商品房的全部或大部分款项的购房人享有第一优先权；

(2)承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权次之；

(3)贷款银行的抵押权再次之；

(4)普通债权人zui后。

2.划拨土地使用权出让金享有优先权

《zui高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》明确规定：以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物设定抵押，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。

3.设定抵押之前产生的税款具有优先权

根据《税收征收管理法》第四十五条第一款规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”

根据这一规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于抵押权人处置抵押物并就处置价款优先受偿，即使抵押权人已处置抵押物或以折价行使受偿，税务机关也有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。

4.租赁权在先的可对抗在后抵押权

《zui高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条的规定："抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效"。同时，上述司法解释第六十六条第一款规定："抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力"。

由此可见，同一财产上并存抵押权与租赁权的，原则上按照两权成立时间的先后顺序确定对抗关系，在先成立的租赁权可以对抗后产生的抵押权，这就是民法中"买卖不破租赁"的原则。

二、估价处理建议

从估价机构实践来看：估价师一般多只向建设单位（多为委托人）作简单问询或查询，委托人基于利已或节省程序考虑，马虎应对，查询结果可信度并不高。

1.关于拖欠建设工程款

虽然银行有时会以建筑施工企业出具承诺函放弃优先受偿权，作为放款前提条件。但当开发商无力偿还银行贷款，又拖欠建筑施工企业工程款时就发生了抵押权与优先受偿权的冲突。

对此问题，《zui高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有明确解答，在实际操作中，由于“建设工程价款优先受偿权”的立法核心内容之一，是对建筑工人劳动工资的保护，因此对于承包施工单位出具的放弃声明，特别是在涉及建筑工人工资的特殊情况下，法院判决时一般不会予以考虑、认可。因此，即使建筑施工企业承诺放弃优先受偿权，基于谨慎性考虑，抵押价值仍应考虑拖建筑施工企业工程价款。此外，需要注意的是建筑施工企业并不享有行使工程对应土地价值的优先受偿权利。

拖欠工程款金额或不欠工程款的，有证明力和可信度的则应为取得施工单位出具的书面声明。对以已取得预售的商品房项目，已售出部分（单元）则不应纳入抵押评估范围。

2.其他情形

对于企业以国有划拨土地使用权抵押或者以建筑在国有划拨土地上的建筑物进行抵押申请贷款，应按照规定索取法定审批手续，取得具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门允许抵押的批准证明。抵押价值应当扣减去相应土地出让金。

如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生重大影响。有此情况的应考虑租约影响，并在估价报告中加以披露。

受客观因素的限制，由于估价师获得有关抵押物全面的法定优先受偿情况存在较大的操作难度，尤其是税收情况，对此建议在估价报告中提醒报告使用人，在贷前应当审查借款人的完税情况并注意税务机关对纳税人欠缴情况的公告。